传统房地产领域有一句脍炙人口的要诀：“地段，地段，还是地段”，但是在产业地产领域，它的要诀绝对是：“产品，产品，还是产品”。只有最大化满足城市、产业、客户需求的产品，才是真正优秀的园区产品。
“专注所以专业，专业成就产业”，是在产业地产行业取得成功的最佳标签，对产品的专注、专业和专精，就是服务实体经济的第一步和最重要的门槛。
今天，汇聚这些年在全国产业地产行业对数百个成功或失败的产业园区的调研、咨询和顾问精华，特别为大家奉上园区产品打造的“十二条铁律”
1 “先有产品后填产业”是兵家大忌
“先有产品后填产业”是产业地产的兵家大忌，一方面在市场层面会有问题，轻则招商运营障碍重重去化艰难，重则资金链断裂一溃千里，另一方面可能会导致泥沙俱下捡到篮子里就是菜，最后招来什么印刷企业那就完蛋了，在政策审核方面也很难过，政府不满意对你失望的话，那后期更加困难一箩筐。
在这个行业，千万不要拍脑袋说我想做什么样什么样的产品，情怀满满，现实骨感，这往往是死亡的前兆，一点儿不夸张，一定是市场客户的真实需求推动园区产品的设计规划和建设，这个行业对生产资料的需求可不是培养和教育出来的。
这个行业与住宅最大的不同在于，客户都是对物业空间专业性与实用性要求相当强的实业企业，客户对产品需求的理解和研究才是最深的，一定要从客户使用便利与实用的角度出发去规划设计产品。
这也是为什么在产业地产行业，很多老板就是园区产品的首席设计师和工程师，因为它的客户也是老板，老板才能对接老板，才最了解对方，也都是在这种碰撞和磕绊中成长起来的。
市面上很多设计院、规划院都受传统房地产行业的影响，与产业和客户需求的结合不足，因此在打造产品时一定要与产品设计院要紧密配合，引导设计院的思路，在早期就要把调研的数据和客户的需求，详细整理成一份材料给设计院，一起研究如何做产品——所以现在很多产业地产商都着力培养自己的产品设计院，从长远看，这不仅节约了成本，更提高了市场竞争力。
产业地产的成本与去化，在产品建好之前就基本定了，建完之后再改造，一是成本巨大，二是有些前期规划设计的错误，根本没办法事后弥补，会导致很多恶果。
2 寻求客户导向与盈利导向的平衡点
产业地产的产品要算两笔账，一个是从市场客户需求的角度，一个是从开发商盈利的角度。就以最通用和标准化的厂房为例，对客户来说，一到两层的厂房肯定是最喜欢的产品，通道、动线都很清爽，通用性也是最强的，但从产业地产商层面来看，如果全是这类产品，土地不集约物未尽其用，也意味着可售货值的减少，不经济不划算；
还有的园区操盘手别出心裁做出三拼厂房这种奇葩产品，认为这样可以省成本又提高总货值，但是从客户的角度，左边那套卖掉，右边那套卖掉，中间的一套就特别不好卖，就跟高铁一样ABC座中间的B座一样，憋屈，啥也占不到，还要和两边抢车位过道——这就是只从自己盈利导向去考虑，而没有去考虑客户导向。
如何在保证盈利点与满足企业客户需求之间寻得平衡，是产品设计与定位时首先要考虑的。
3 切忌盲目做高端产品
《园区大败局》十大警世恒言有云：“园区项目没有死于低端的，都是死于高端。”操盘时切忌盲目打造容积率高、单价投入高的产品，如独栋写字楼、高端研发楼、多层厂房等——联东老板刘振东认为，在这个领域研发办公产品就是个伪命题，是想拿工业地产赚商业地产钱的擦边球。
这种产品必须要谨慎，除非当地确实有市场实实在在的支持，一旦没有市场，你的资金沉淀量相当大，项目现金流的风险就会大大增加。当没有客户定制需求和市场需求积累时，就老老实实调研市场，打造最适宜本地市场的通适类标准厂房，这些物业类似于基础设施，永远不会难出手。
有的时候高端不是不可以做，但是上来就做高端一般就是死路一条。如果你所处的是一个产业需求非常集聚繁荣的地区，一期产品又确实实实在在赚到钱，政府在死盯着的时候，你有把握的话可以做一些升级版的提升，比如加一些玻璃幕墙，加一些中庭花园，加一些地标性的配套，一方面满足政府的诉求，另一方面确实可以迎合区域和一期客户规模化的需求，适度高端未尝不可。
市场比较低迷的时候尤其要做刚需，相比较而言生产就是刚需，写字楼则是奢侈品，处于创业、发展阶段的中小企业，需要务实的载体，需要加速器类的厂房，而不要写字楼。退一万步说，由俭入奢易，由奢入俭难，厂房可以改造做办公，办公的能改造做厂房吗？
4 对症下药：不同行业对产品要求截然不同
根据企业自身之前资源积累，园区主题产业又可以分为节能环保、智能制造、大数据、生物医药、软件信息、高端现代服务业等多个行业，不同行业对空间产品与园区配套的需求截然不同，一定要在清晰产业定位指导的基础上，由专业的人做专业的事，打造符合产业定位的产品和相关配套服务——这个在主题园区里非常关键，是紧紧依附在产品绝不能拆分的一个重要组成部分。
比如做非常精细的智能制造，大家觉得好像对承重层高要求不高，可以上楼，但是越往上可能这种极细微的震动就越强烈，有些精密制造是不可接受的，只能选择在一层；
比如一些生物制药行业，除了要有污水处理和蒸汽这些比较通用的配套之外，采光和灯的温度也都有相当精细的要求，否则对生物药物的生产造成极大影响，另外烟井管道的预留尺寸到底要多少都是相当有讲究的，多了浪费，少了更麻烦，需要对行业和客户有非常强的把握和经验才能拿捏得准；
即便是生物制药行业，里面还是会有很多细分：如果产业定位是选择做某种当量的原料，在现有产业环境下考虑把载体如何做成可拆可合的公共平台，来的人只要带着技术团队就能把技术手册上面的东西不断放大实现生产，园区运营方则要负责把污水处理、工业用电、危化品管控、消防和中央能源管理等配套设施做好；如果选择是体外诊断，要考虑的是就近哪里有产品转化环节；如果做制剂，就要结合现有法规，思考如何在药证转移，集中药证资源上寻求突破；如果是医疗器械类，还要考虑材料的处理，电子元器件组装环境，以及设计人的测试环境等——生物医药门类每个园区都不一样，和制造业的通用性大不一样。
5 容积率要适度
一般的生产型园区，容积率不宜过高，以1.0-1.2为宜，最好不超过1.5，这一点肯定和当地领导的要求会有矛盾，需要跟政府比较有策略性的博弈。
有些新选手一拿到工业用地就想着调容，越高越好，以为这样我的货值就爆棚了，就能赚更多的钱，但产业园区与住宅殊为不同，对控制成本与投入要求极为严苛，因为园区拿地成本其实相对较低，而客户对价格的敏感度又极高，高容积率对地价摊薄的边际效应并不像住宅那么强，容积率越高意味着投入越大、成本越高，而且后续租售和招商难度越大，这就是在给自己挖坑。
不过现在长三角、珠三角越来越多城市以M0为代表的创新型用地往往要求容积率2.0以上，甚至有的达到4.0-8.0，这样的地块要求产业地产企业前期投入大，对产业层级要求也更高，去化和运营的难度也就更大，虽然有一半的体量可以分割销售，但操盘之前也一定要非常慎重才行。
6 园区产品，没有中间路线
传统住宅，客户觉得产品不好，降点价，免点儿物业费，可能就凑合买了；产业园区产品，如果客户觉得不能用，那就真卖不掉或租不出去，白送都未必有人要，这是非死即活的两条路，没有中间路线。
园区产品设计一定要贴合产业客户的生产与研发需求，层高不够，进宽、进深不够，集装箱转不过弯，这些细节设计方面都容易交学费，需要提前调研同类竞品，了解客户实际生产和使用需求。不同行业的生产型企业对面积大小，坡度、角度、尺寸、生产工艺动线的要求非常苛刻，完全是生产流程、管理流程在空间载体上的体现，严丝合缝，容不得一丁点儿差错。
有些行业新手担心没有市场，不知道客户到底在哪里，就索性做多样性和通用性，做得暧昧一些，生产不行可以做研发，研发不行可以做办公，不办公还可以改成老板私人空间工业墅，以为总有一款适合你。殊不知越是这样走模棱两可的中间路线自以为扩大了功能可能性，其实就越没有市场，因为客户要的是精准化，是个性化，产业园区与住宅不一样，产品做错了，没有改正的机会，也没有中间路线可以缓冲。
7 不同产业与经济基础下的产品差异化操作
如果是全国化布局的产业地产商，可以因地制宜，采取标准化和个性化兼顾的策略，在二线城市更多采取标准化保证销售去化，而在一线核心城市基本不用标准化产品，可以请国际知名的设计师、事务所进行个性化、潮流化的设计升级（当然还是以成本控制为前提，不宜投入过大，除非是上海和深圳核心区，收益能够包得住），打造一些叫好又叫座的标杆产品，并且以租为主，一方面享受长期的资产升值收益，便于上市和做金融资本运作，另一方面出租可以更好地把控入驻企业的素质，对政府观感和未来产业投资都大有裨益。
借鉴住宅的灵感，我们其实也可以把园区产品分为首置刚需型、需求改善型、金领公寓型和奢侈豪宅型等等。在产业活跃、经济基础好且较为熟悉区域的园区，可以多推3-5层的定制厂房；而在产业能级偏弱、较为陌生的区域，则多推机械厂房这种“硬通货”，成本可以控制在1500元/平方米以下，售价放低，满足基本生产需求，好出手，是“刚需满足型+现金流导向性”产品；而更为成熟，产业能级有保障的区域，才能考虑小独栋研发楼，这种独立形象且较为灵活的产品也颇受很多私营老板欢迎，售价高、利润高，是“需求升级型和利润导向型”产品。
园区要有产品动态迭代升级的理念，做下一个园区的时候要考虑上一个园区哪个户型客户不喜欢、不好用，然后规避掉。产业园区涉及的不是南北地理位置的差异，而是产业结构、产品需求的差异，在一个区域成功的产品，不一定换个区域还受欢迎，各地成功的产品难以大规模复制。
8 切忌房地产思维
我们强调的“去房地产化”，并不是说就去掉园区的地产属性了，而是不要像传统房地产思维和路径那样简单粗暴操作。
传统房地产一切以销售为目的，房子卖出去闭环就结束了，但产业园区房子卖出去是第一步，后续产业培育、孵化，运营服务等同样重要，这个闭环要圈得更大，而且要一环套一环，像太极一样，太极生两仪，两仪生四象，四象生八卦，连连绵绵，无使断绝。目前的政策下，各地产业园通常还有很大一部分持有要求，而且会愈演愈烈，这部分资产的运营和后续管理服务，既决定了项目的利润率，也对后续继续拿地拓展产生影响。
另外，另一个不要被房地产思维误导的就是“产城融合”，其实在单体项目上产、城单元根本就是不融合的，如果有配套住宅的话，一定要注意园区与配套住宅间动线的分离，工作场景与生活场景区分，否则园区客户的体验感会非常差——试想一下在你的研发办公空间一楼广场上晒衣服遛狗遛娃跳广场舞？
9 园区产品要满足专业化、标准化和智慧化
专业化，园区需要有相对明确的产业定位，园区产品团队的主要精力放在打造适合该产业的专业产品上。
标准化，直接关乎产品规模化扩张的效率和成本，通过标准化模块的设计，形成可拼接和组合的标准化产品，控制开发成本，方便企业二次利用。如软件信息业，打造一个适合软件企业办公，各类设备配套齐全的空间，最小需要面积150平方米。这个简单的数字背后，是对空调摆放、新风系统设置、机房承重、电路接驳等上百项细节的归纳和整理得出的，标准化细到要不要做架空地板，做了架空地板之后怎么和电梯间走道高度对接，怎么解决空调和新风问题，机房放哪，机房局部承重多少，不同保密层级的门禁怎么做，怎么拼接节约公摊面积还能保证看出去的景观，水景怎么做、做多深等，可以梳理出上百条细则，全部依托于软件企业的需求进行设计——这才是标准化。
智慧化，随着智能生产、物联网、5G时代的到来，哪怕一个纯生产型的较低端园区慢慢也会有很强的智慧化需求，打造智慧园区管理系统逐渐会成为一个刚需，可以集成科技企业服务、团队创业服务、员工生活服务、配套商业服务的一站式园区O2O平台慢慢也会成为主流——未来这一定是一片运营蓝海，尤其建立在规模化之上，数据也能成为生产力和利润点。
10 成本控制永远排在第一位
无论在几线城市，做哪类产品，成本控制是产业地产永恒的话题。产业地产的客户是最理性（也是最抠门）的实体企业家，他们不会为实际使用需求外的任何产品买单，尤其不会为你的情怀买单。你的产品建安成本就要3000块，街对面的竞品可能售价只有3000块，面对的是同一批客户，除非你有让客户非为你产品买单的极强理由（一般来说都是没有的），否则你只能是死路一条。
我们在浙江的一些小微园调研中，哪怕政府限价很低，很多企业还是有螺蛳壳里做道场的空间和本事，比如把建筑成本控制在1200元/平方米以下，并做出符合生产企业基本需求的厂房产品，所有配套能砍则砍，或者放到后期规划中，能让政府建的绝不自己建，然后产品只卖1800-2000块，迅疾招商速战速决，一年可以去化100万方，通过这种极为严苛的成本控制与项目规模化快周转来实现企业利润率20%以上；
而我们看到一家中西部企业，同样做这种厂房，建安成本就做到7000元/平方米以上，加上资金成本综合成本每平方米上万元，在周边豪宅售价只有1万元/平方米的情况下，这个资产就只能沉淀在那里，根本无法盘活。
11 产品规划设计必须提前摸透政府政府各部门的要求
产品规划设计阶段，房管、土地、规划三个部门一定要全部提前沟通，因为有些地区三个部门对同一个政策的解读都可能不完全一样，在实操中都会打架，那遭殃的必然是产业地产商。
如对可分割销售面积、规划的配套比例认定等，必须在产品落地之前分析各个部门的要求，再落到实际的产品上，万不能似是而非。政府部门其实也是园区的“重要客户”，一定要满足这些部门的规划指标、产品设计、面积区间、产业发展、产业定位等方面的要求。
二级产业园主流客户为中小成长型企业，他们的常规需求区间在600-1000平方米，当然最好可分割销售面积争取到300平方米是最好的，并且一定要争取预售许可，其他的政府优惠甚至可有可无，简单粗暴点说，就单个项目操盘而言，预售就是最好的政府扶持，就是你产品的核心竞争力。
12 小而精的产业空间大有可为
这个行业此前受到所谓的行业标杆和房地产思维的影响太深，认为项目一定要做大规模，这样才能赚到钱，但实际上小而精的产业空间也是有用武之地，尤其是考虑到现在产业发展趋势，未来的竞争力并不是地越多越好，而是要看你在有限的空间内整合到多少资源。
一线城市就不说了，在一些强二线城市，园区启动期可能做2万方左右规模就够了，一次性投入还相对更小，更容易把控，绝不能一开始着急做大。这个空间已经可以构建各种产业生态体系，从全国范围内享受政策红利角度来看，2万方也是一个临界点，能够找各级政府申请的政策基本都满足。麻雀虽小五脏俱全，2万方的园区也可以分拆成很多个精细化操作的小单元，和别人合作的时候，可以单独剥离出来，资产投入压力不大。
